hits

februar 2012

Love is in the air

Stemningen i aksjemarkedet har sjelden vrt mer positiv enn n. En kjapp og daglig oppdatert indikator forteller oss at sentimentet er det hyeste p 20 r.

Strmmen av positive makrooverraskelser fra USA har sjelden vrt sterkere enn den har vrt de siste tre mnedene.  Samtidig har aksjemarkedet vist seg fra sin beste side. Det finnes knapt en pessimist igjen og en skalt Daily Trading Sentiment Composite fra Ned Davis Research er n 2,4 standardavvik over snittet siden 1994. Til forskjell fra andre sentimentmlinger, som bare reflekterer hva markedsaktrene sier, gjenspeiler denne sentimentmlingen ogs hva markedsaktrene gjr; VIX, put/call, opsjonspriser, fondsflyt, kreditt- og aksjeyield, brsvolum mv. inngr i tillegg til tradisjonelle sprreunderskelser.

Grafen ovenfor forteller oss det gr lang tid mellom sentimentet er oppe p dagens niver. Fordi sentimentet er negativt korrelert med markedsavkastningen, i den forstand at hyt sentiment i snitt ledsages av svak avkastning og lavt sentiment i snitt ledsages av hy avkastning, er sentimentmlingen interessant. Det er som om usikkerheten og frykten fra hsten 2011 er borte og glemt. Det har med andre ord skjedd en signifikant endring i markedsaktrenes oppfatning av utsiktene i aksjemarkedet.

Hvis du er skeptisk til brsutviklingen og fler deg alene i dagens brsklima, forteller denne sentimentmlingen at ensomheten er ekteflt. Hvis brsen gr akkurat den veien du mener er den rette, er mlingen en indikasjon p at du vanskelig kan f flere meningsfeller enn du allerede har.

For hye boligpriser

Jeg har til gode treffe noen som kan fortelle meg hvor taket p boligprisene er. Det er kanskje fordi det ikke finnes noe tak.

diskutere boligpriser med folk er interessant. P den ene siden synes de boligprisene er for hye («joda, det har gtt litt over alle stvleskaft i det siste»), men p den andre siden er de for hye boligpriser («folk har spinket og spart for nedbetale huslnet, og da ville det vre ergerlig om verdiene forsvant, spesielt hvis verdifallet skyldes kt skatt til de samme myndighetene som man allerede har betalt hy inntektsskatt til»). «For hye boligpriser?» Ja takk, begge deler!

At boligprisene skulle stige s mye i etterkrigstiden og spesielt de siste 20 rene var det vel ingen som spdde. Fordi prisene allerede har passert de nivene kreative og faglig dyktige eksperter hadde forestilt seg, er det interessant underske om det finnes et tak for boligprisene – et prisniv som ikke kan brytes.

Det var vanskelig for noen r siden tro at rentene skulle ned p dagens rekordlave niver. Derfor tenkte jeg starte dette tankeeksperimentet med at myndighetenes styringsrente settes til null. Med offisielle nullrenter kan man se for seg at utlnsrenten til publikum blir én prosent. Det vil si at lngiverne har én prosent i utlnsmargin. I virkeligheten er rentepolitikken litt mer komplisert, som illustrert i denne artikkelen, men Norge er et suverent land og myndighetene kan – hvis de virkelig vil – f utlnsrentene akkurat dit de vil.

Med utlnsrenter p én prosent kan hvem som helst betjene et boligln p ti millioner kroner. De rlige rentekostnadene blir da 100.000 kroner eller bare 72.000 etter skatt; 6000 kroner i mnedlige boliglnsutgifter er levelig for mange. Vi ser videre at mange familier med god inntekt vil klare betjene ln p minst 50 millioner kroner. Og det stopper ikke her. Gitt at konkurransen om lnekundene bidrar til lavere rentemarginer, for eksempel 0,5 prosent i stedet for én prosent, kan vi doble de forannevnte prisene; da vil den lille ettromsleiligheten koste 20 millioner og familiehuset vil kunne koste 100 millioner uten at familiens evne til betjene lnet forsvinner.

Eksemplet fremstr som absurd, men er det egentlig s urealistisk? Jeg tror «Brave New World» og «1984», som har hatt en enorm pvirksningskraft p folk, er virkelighetsfjerne i forhold: Myndighetenes styringsrenter har stadig falt og fortsetter utviklingen i samme tempo som i de siste rene, vil vi snart ha med offisielle nullrenter gjre; ekstrapolering er som kjent den vanligste analyseformen, s hvorfor ikke bruke den i boligrentesprsmlet? Vi vet ogs at kampen om lnekundene er hard og at utlnsmarginene kan bli lave i et konkurranseutsatt marked.

bruke evnen til betjene boliglnet som utgangspunkt for finne taket i boligmarkedet, er relevant fordi den mest penbare multippelen i analysen av boligmarkedet, pris/leie, avfeies som irrelevant av en del boligdebattanter; de ser ikke hvorfor en hy pris/leie-multippel tilsier risiko for fall i boligprisene fordi det er s mange andre ting som pvirker boligmarkedet. I stedet bes man om gjre et regnestykke som illustrerer boligkjpers evne til betjene huslnet.

Det er imidlertid en penbar svakhet i en analyse som bare fokuserer p betjeningsevne, en svakhet som brer i seg et element som ikke passer inn i en objektiv, verdifri og positiv, analyse; det er et element her som bringer frem det normative, det vil si en vurdering av hvordan verden burde vre. Poenget mitt er at lave renter og gunstige skatteregler kan forsvare huspriser p 100 millioner kroner for en vanlig familie. Selv om 100 millioner kroner er en forsvarlig lnestrrelse vurdert ut fra evnen til betjene et slikt ln i det nevnte rentescenariet, er det penbart at familien aldri vil vre i stand til nedbetale dette lnet; forholdet mellom pris og livsinntekt blir til slutt for stort.

Gjeld m som kjent betales, og lsningen p problemet med at familien aldri vil vre i stand til nedbetale lnet, er la lnet g i arv; eksemplet er ikke mer skrudd enn at vi hadde en liknende institusjon for en god stund siden. For 70 r siden skrev konomen og filosofen Friedrich von Hayek (1899-1992) boken «The Road to Serfdom», veien til trelldom. Hayeks filosofi ble formet blant annet av erfaringene hans med reguleringen av boligmarkedet i Wien. I The Constitution of Liberty fra 1960 skriver Hayek:

«[Rent restriction] has probably done more to restrict freedom and prosperity than any other measure, excepting only inflation [...] Whoever has seen the progressive decay of housing conditions and the effects on the general manner of life of the people of Paris, Vienna, or even London, will appreciate the deadly effect that this one measure can have on the whole character of an economy – and even of a people».

Sprsmlet som reises i scenariet med nullrenter og konkurranseutsatte utlnsmarginer, er om publikums forventninger om vedvarende lave boliglnsrenter har kimen i seg til bli den nye veien til trelldom. Ironisk er det som om Hayeks arv, «praktiske menn som [...] er slaver av en eller annen avdd konom», har frt til et liberalisert boligmarked hvor de moderne utfordringene er like store, men ikke helt like, som da Hayek skrev artikler p 1920-tallet med titler som «Das Mieterschutzproblem. Nationalkonomische Betrachtungen» og «Wirkungen der Mietzinsbeschrnkungen»; boligsprsmlet har med andre ord enn ikke blitt lst p en mte som sosialt bevisste konomer br vre tilfreds med.

Vi smiler av Ole Brum som svarer «ja takk, begge deler» nr han blir spurt om han vil ha melk eller honning. «For hye boligpriser?» er det moderne samfunnets Ole Brum-sprsml. Som Ole Brum svarer ogs vi «ja takk, begge deler», hele veien til melken og honningen i Hundremeterskogen.